Onderdeel van drieluik ‘Innoveren in Renoveren’ – 2
Auteurs: Doris de Bruijn & Sean Vos
Waar deel 1 van dit drieluik ging over het mijden van risico’s in het beheer van de bestaande voorraad en de noodzaak voor een kwaliteitssprong voor een groot deel van deze voorraad, staat in dit deel de aanpak van het renovatieproces centraal. Hoe kan iedere euro die aan de verbetering van het bestaande vastgoed wordt besteed zo efficiënt mogelijk worden uitgegeven? Wij geloven dat de aanpak van de bestaande voorraad kwalitatief beter, sneller, efficiënter en spectaculair goedkoper kan, mits er goed gebruik wordt gemaakt van de aanwezige schaalgrootte en er een andere procesaanpak wordt gekozen.
Iedere woning is anders en daarom is iedere renovatie een unieke opgave, wordt vaak gezegd. Toch is dit slechts ten dele waar. Na de oorlog is er in de wederopbouwperiode een enorme nieuwbouwproductie gerealiseerd, waarbij door het hele land op zeer grote schaal slechts vier verschillende woningtypen zijn gerealiseerd: rijtjeswoningen (meestal doorzon), duplexwoningen, portieketagewoningen en galerijflats. De woningen van een zelfde type vertonen onderling grote overeenkomsten en zijn daarom ook zeer geschikt voor een seriematige aanpak waarbij voor een aantal belangrijke componenten zelfs geautomatiseerde industriële productie mogelijk is, met alle bijbehorende schaalvoordelen. Het bouwproces in Nederland is er echter nog niet op ingericht om de voordelen die een seriematige aanpak biedt volledig te benutten, waardoor bouwen en renoveren aanzienlijk duurder uitpakt dan noodzakelijk.
Het benutten van de mogelijkheden van een seriematige aanpak voor de woningvoorraad vraagt om een andere aanvliegroute vanaf het begin van ieder renovatieproject, zowel voor de opdrachtgever als voor de uitvoerende partijen. Doorgaans is de eerste schakel bij het starten van een renovatie het inschakelen van een architect. De architect maakt in overleg met de opdrachtgever en een aantal adviseurs een ontwerp, dat vervolgens wordt omgezet in een definitief ontwerp en een bestek. Pas wanneer het bestek wordt aanbesteed, krijgen de partijen die uiteindelijk het ontwerp moeten realiseren de kans om zich er mee te bemoeien. Veel gehoorde statements bij aannemers zijn dan ook ‘U vraagt, wij leveren’ en ‘Wij bouwen alles wat de opdrachtgever vraagt’. Die manier van werken is funest voor de toekomstige kwaliteit van de woningvoorraad in Nederland. Omdat ieder ontwerp en dus ieder bestek uniek is, biedt deze manier van werken voor de uitvoerende partijen geen enkele kans om kant-en-klare opschaalbare bouwconcepten toe te passen. Alle details en specificaties staan immers vooraf in het ontwerp en het bestek al voorgeschreven en de kans is zeer klein dat een projectoverstijgend concept in deze fase van het ontwerp nog precies aan alle gestelde eisen kan voldoen. Het gevolg is dat iedere renovatie precies op maat wordt samengesteld voor het specifieke project, voorzien van veel werk op de bouwplaats, weinig of geen industriële productie, zonder repetitie en met hoge faalkosten tot gevolg. We bouwen als het ware bij ieder project opnieuw een prototype zonder door te pakken naar serieproductie. Daardoor is een kwaliteitssprong voor de Nederlandse woningvoorraad op dit moment onbetaalbaar en is de kwaliteit van het eindresultaat maar al te vaak onzeker.
Wanneer de opdrachtgever de uitvoerende partijen de kans geeft om eerder in het proces mee te denken en hun expertise te verwerken in het ontwerp, gaat het al beter. Het magische woord ‘ketenintegratie’ horen we maar al te vaak de afgelopen jaren en zorgt er in ieder geval voor dat er meer en eerder overleg plaatsvindt en er meer samenwerking is tussen de betrokken partijen. Dat is al een flinke stap voorwaarts. Helaas is ketenintegratie nog slechts het optimaliseren van een eenmalig en uniek bouwproces en maakt deze manier van werken nog steeds niet vanzelfsprekend gebruik van de opschalingspotentieel die de seriematig gebouwde woningvoorraad in Nederland biedt. Met ketenintegratie kunnen de faalkosten doorgaans omlaag, maar wordt nog geen gebruik gemaakt van de kostenvoordelen van een echte seriematige aanpak. Wederom is ieder project vooral uniek en is er door gebrek aan projectoverstijgende repetitie weinig leereffect.
Om de voordelen van opschaalbare concepten te benutten zal er een andere manier van vragen moeten worden toegepast. Wanneer de opdrachtgever met een open vraag of een open programma van eisen naar aanbiedende partijen stapt, ontstaat een bouwproces waarin alle ruimte is voor opschaalbare concepten en creatieve oplossingen. De uitvraag bestaat in dat geval niet uit een dichtgetimmerd bestek, maar uit een omschrijving van de gewenste kwaliteit, eventueel gekoppeld aan een budget. De opdrachtgever moet in dat geval wel de ontwerpopgave bij deze aanbiedende partijen durven neerleggen en dus niet zelf een architect in de hand nemen die een ontwerp realiseert. De architect werkt in dit geval niet in dienst van de opdrachtgever, maar is onderdeel van het aanbiedende consortium en heeft als taak om binnen de grenzen van het toe te passen concept op zoek te gaan naar creatieve mogelijkheden voor het realiseren van een creatief ontwerp. Als opdrachtgever moet je je dus durven te laten verrassen en je open stellen voor een nieuwe manier van vragen. Het is voor de opdrachtgever de kunst van het loslaten die het renoveren met concepten tot een succes maakt. Dat wil overigens niet zeggen dat er geen controle meer is op de kwaliteit die uiteindelijk geleverd wordt. In dit geval zullen de aanbiedende consortia in hun aanbieding duidelijk moeten beschrijven welke kwaliteit ze aanbieden en tegen welke prijs, voorzien van garanties. Net als in het traditionele proces is het voor de selectie van een consortium dus volkomen helder wat er gerealiseerd gaat worden en tegen welke prijs. Het voordeel is dat er niet één ontwerp gerealiseerd wordt, maar zoveel ontwerpen als er aanbiedende consortia in het aanbestedingsproces meedoen. Bovendien hoeft de opdrachtgever zelf geen kosten te maken voor de architect en alle adviseurs die normaal in de ontwerpfase betrokken zijn. Meer keuzevrijheid en creativiteit voor minder geld dus. Concurrentie tussen de verschillende aanbieders is er nog steeds, maar nu op kwaliteit in plaats van de laagste prijs.
Voor een succesvolle toepassing van renoveren met concepten volstaat het niet alleen als opdrachtgevers op een andere manier gaan vragen. Er zal ook een volwassen aanbod aan renovatieconcepten moeten bestaan en dat is er helaas nog steeds niet. We zien dat veel aannemers hun websites vol hebben staan met concepten, maar in veel gevallen gaat het eerder om een conceptueel marketingsausje dat wordt gegoten over een verder traditionele manier van renoveren. De boodschap is weliswaar niet meer ‘U vraagt, wij leveren’ maar helaas toch nog vaak ‘Met ons concept kunnen we alles maken wat u vraagt’. Voor het ontwikkelen van een opschaalbaar en projectoverstijgend renovatieconcept is meer nodig dan een folder en een website. Het concept moet een doordachte aanpak zijn waarbij alle elementen naadloos op elkaar aansluiten en er een duidelijke meerwaarde wordt gecreëerd. Een concept kan zich richten op een heel complex, een individuele woning of een bouwdeel, zoals een installatie, gevel of dak. In ieder geval zijn voor ieder concept de basisopbouw en basiswerkwijze vastgelegd, waardoor project na project kosten bespaard kunnen worden op engineering en productie. Een goed concept biedt daarnaast nog volop ontwerpvrijheid en kan met verschillende opties worden aangekleed om optimaal aan de wensen van de opdrachtgever te voldoen en ook voldoende architectonische vrijheid te bieden. Doordat er niet meer eindeloos gerekend en gedetailleerd hoeft te worden kan een consortium dat een concept aanbiedt relatief snel en goedkoop een specifiek ontwerp maken en voorzien van een prijs indien een opdrachtgever hierom vraagt.
In tegenstelling tot andere sectoren (auto-industrie, ICT-industrie) zijn bouwbedrijven zelf niet gewend projectoverstijgend te investeren in research and development. De toeleverende industrie doet dit meer, maar omdat gebouwen nu eenmaal bestaan uit veel verschillende onderdelen, blijven innovaties beperkt binnen de grenzen van het bouwproduct dat een producent levert en wordt er weinig geïnnoveerd in samenhang met andere producenten. Hier ligt een kans voor de bouwbedrijven omdat zij als geen ander de kennis hebben om al deze producten samen te voegen tot een werkbaar gebouw. Door projectoverstijgend te ontwikkelen kun je als bouwbedrijf dus het verschil maken. Dat vereist wel een intensievere samenwerking met andere ontwikkelingspartners en een investering die niet meteen op het eerste project kan worden afgeschreven.
Zoals eerder aangegeven, geloven wij dat een flinke kwaliteitssprong in de bestaande woningvoorraad in Nederland kwalitatief beter, sneller, efficiënter en spectaculair goedkoper kan. Daarvoor is wel een schaalsprong nodig die op dit moment nog niet gemaakt wordt. Op dit moment bevinden vraag en aanbod zich in een vicieuze cirkel. Opdrachtgevers zien nog te weinig concepten ontstaan die beantwoorden aan hun behoeften en kiezen er daarom nog vaak voor om per project het wiel uit te vinden in de vorm van een ontwerp en bestek met aanbesteding op basis van de laagste prijs. Aanbieders zien op hun beurt geen vraag naar concepten ontstaan waardoor zij niet geprikkeld worden om te investeren in de ontwikkeling daarvan. Zonder de ontwikkeling van nieuwe concepten is er nog steeds relatief weinig aanbod en is de cirkel weer rond. Als de opdrachtgevers (zeker de corporaties) en de aanbieders er gezamenlijk in slagen om uit deze cirkel te stappen en op grote schaal een vraag en aanbod te realiseren, betekent dat winst voor alle partijen, en zeker voor de kwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad. We moeten het alleen nog even doen…
Een Reactie op “Vragen of aanbieden? (2)”