Tag Archives: Corporaties

De INSTAP, nieuw perspectief voor de bestaande woningbouw

De BV Brabant biedt kansen voor de aanpak van de bestaande woningbouw, zoals blijkt uit de bijeenkomst van De INSTAP (een initiatief van de Twee Snoeken en BouwhulpGroep).

BouwhulpGroep Foto_1000px

Continue reading

DE OPSTAP, een nieuw perspectief voor de bouw

Gisteravond op de elfde van de elfde was het feest in Eindhoven. Op een voormalig industrieterrein van Philips kwamen enkele beslissers uit de markt samen voor een bijeenkomst ‘DE OPSTAP’. De opstap beoogt de initiatieven van de afgelopen jaren ten aanzien van de vernieuwende ideeën bij kwaliteitsaanpassing te bundelen en het op een hoger niveau te brengen. De centrale gedachte achter de ontwikkeling is dat bewoners keuze moeten hebben en in principe aan de knoppen moeten zitten. Het moet een feest zijn om je woning te laten aanpassen aan je eigen wensen en op je eigen moment. De techniek is hierbij een hulpmiddel. De communicatie en de netwerken moeten ervoor zorgen dat de processen en vernieuwingen geprefabriceerd worden maar wel met keuze. DE OPSTAP is dan ook de eerste trede tot het realiseren van die droom.

BouwhulpGroep BijeenkomstDeOpstap_1000px

Continue reading

2e editie Rendakaffee

Begin dit jaar vond in hartje Breda de tweede editie van Rendakaffee plaats. Nieuwe en oude generatie professionals uit het vakgebied kwamen bijeen om te discussiëren over het thema ‘De veranderende rol van de opdrachtgever’.  Zo ook Joost Saris die namens WonenBreburg aanwezig was. Via deze link kun je lezen wat zijn bevindingen uit de praktijk en gedurende de bijeenkomst  zijn.

RoelSimons_RendaKaffee_Breda_1000px_009

Iedere huurder zijn eigen corporatie en woonkwaliteit

De vraag die de afgelopen jaren op de agenda staat, is: Hoe kunnen we ervoor zorgen dat de bewoner/huurder centraal komt te staan? Uiteindelijk zijn alle organisaties en professionals erop gericht om goede, betaalbare en beschikbare woningen aan te bieden, waar het plezierig verblijven is. De sociale huursector is in het leven geroepen om er voor te zorgen dat wonen voor eenieder bereikbaar wordt, zolang men er zelf niet in kan voorzien. Nu, meer dan honderd jaar na de invoering van de Woningwet, staat de invulling van deze taak voor de zoveelste maal op de agenda. De rol van de woningcorporatie is een voortdurend terugkerend thema. Nu verschijnt de regisserende rol op het toneel en wordt er gesproken over de regiecorporatie.

Aanhoudend verschijnt er iets nieuws van boven om de maatschappelijke rol vorm te geven en om nieuwe woorden te bedenken, waarbij de dienstverlening efficiënt en effectief voor de te huisvesten doelgroep omschreven wordt (1). Uiteindelijk draait het om de bewoner en zijn/haar woongenot. Niet meer en niet minder. Laten we daarom stoppen met het bedenken van bovenaf en de sturing van onderop gaan organiseren.

Continue reading

Onderhoud als kwaliteitsspel

Op zoek naar besparing

De kosten van het beheer van de sociale huurwoningen staan onder druk. Door de beperking van de financiële middelen wordt er langs alle wegen gezocht naar reductie van deze kosten. Eén van de onderdelen vormen de onderhoudskosten, die gemiddeld circa €1.400,- per woning bedragen (1). De vraag is nu,welke reductie mogelijk en zinvol is. Natuurlijk is het eenvoudig door de kwaliteit te verlagen de kosten structureel te verminderen. In de particuliere sector is dit een veel toegepaste methode. Maar de sociale huursector is juist in eerste instantie gericht op het verschaffen van ‘goede’ en ‘betaalbare’ woningen en daar hoort ook passend onderhoud bij.
Continue reading

De toekomst begon in 2012

2012

Het is al weer 18 jaar geleden dat de revolutie begon. Ik weet het nog goed: 2012. Net terug van een reis naar China trof ik een nieuwe regeringsploeg met een omstreden regeerakkoord aan. Het was al een aantal jaren crisis in Europa en de bouw had het zwaar. Het kabinet Rutte-Samson leek daar nog een schepje bovenop te doen door woningcorporaties, substantiële opdrachtgever voor de woningbouwsector, zwaar te belasten met heffing die de begrotingstekorten van de overheid moesten helpen wegwerken. Echter, het regeerakkoord (hoofdstuk ‘Duurzaam groeien en vernieuwen’) sprak ook over een deal met diezelfde woningcorporaties. En die kwam er. Met ongekende gevolgen voor de hele bouwsector.

Dat die deal in de lucht zat kan je, terugkijkend, zien aankomen: er lag het verduurzamingsvraagstuk van de gebouwde omgeving, waarvoor zowel corporaties als particulieren geen financiering konden vinden, en, daarnaast leek het energievraagstuk een bedreiging te worden voor de betaalbaarheid van wonen. Maar dat de uiteindelijke invulling van die ene zin in dat Regeerakkoord een impact zou hebben die de bruteringsoperatie van 1995 overtrof, was nog niet te voorspellen.

DEN HAAG-TWEEDE KAMER-VRAGENUURTJE

bron: Google

Continue reading

Ketensamenwerking remt innovatie

Aanstaande woensdag wordt over deze stelling gediscussieerd op het corporatieplein van de Provada. Aangezien ik die stelling zou verdedigen maar tegelijkertijd ook ben geconfisqueerd door Portaal in de Nia Nesto jury wil ik die discussie hier maar vast aanzwengelen.

Allereerst even het uitganspunt want ik heb natuurlijk niks tegen het beginsel ketensamenwerking. Wel de manier waarop het door veel partijen wordt vorm gegeven.

De uitgave ‘juridische handvatten voor ketensamenwerking‘ van Aedes en Bouwend Nederland is in beginsel nuttig. De manier waarop ketensamenwerking wordt beschreven is echter wel kenmerkend voor de benadering die veel voorkomt en mij tegenstaat. Het begrip namelijk ketensamenwerking wordt uitgelegd als een feestje tussen de opdrachtgever en de aannemer die gezamenlijk proberen het proces zoals we dat de afgelopen 100 jaar hebben vorm gegeven te optimaliseren. Het hele concept is beschreven in dezelfde 20e  eeuwse taal met gebruikmaking van dezelfde 20e eeuwse principes.  Continue reading

Vandaag experiment, morgen bewezen techniek

Auteurs: Doris de Bruijn & Sean Vos

Van evaluatie komt evolutie

Hoe lang moet een bestaande woning in Nederland gemiddeld meegaan? Op dit moment staan er in Nederland 7.104.518 woningen (CBS, 2010). Gemiddeld worden er per jaar 20.000 woningen gesloopt en 75.000 woningen nieuw gebouwd. Gaan we uit van deze sloopcijfers, dan wordt jaarlijks 20.000 / 7.104.518 = 0,28% van de voorraad vervangen en moet een woning een levensduur hebben van maar liefst 355 jaar. Dat is niet haalbaar, maar gelukkig komt er aan de gigantische nieuwbouwprojecten van de afgelopen jaren langzaam een einde. Er worden geen uitbreidingslocaties meer ontwikkeld op Vinex schaal, maar de nieuwbouwproductie wordt kleinschaliger en dient meer en meer voor de vervanging van verouderde bestaande voorraad. Stel nu dat we de gehele nieuwbouwproductie van 75.000 woningen per jaar gaan inzetten voor vervanging van de bestaande voorraad, dan wordt jaarlijks 75.000 / 7.104.518 = 1,06% van de voorraad vervangen, waarmee de gemiddelde noodzakelijke levensduur van een woning daalt naar 95 jaar. Dat is al flink korter, maar betekent dat woningen uit bijvoorbeeld 1965 nog minimaal vijftig jaar in de voorraad moeten blijven. Een flinke opgave, waarbij dan geen enkele plaats meer zou zijn voor nieuwbouw op nieuwe locaties.

Deze opgave is tot nu toe altijd opgepakt met maatregelen voor een periode van tien tot twintig jaar. Het is het welbekende lijstje van kozijnen met dubbelglas, spouwisolatie, dakisolatie en een HR-ketel. Onze overheid stimuleerde dit beleid met allerlei subsidies die het laaghangend fruit aan energiebesparingsmaatregelen bevorderen. Maar komt de woningmarkt daar echt verder mee? Is het niet een verschuiving van het probleem naar later in de exploitatie?

Continue reading

My home is my castle of laat de vraag domineren

door Martin Liebregts

Iedereen droomt ervan om van zijn woning zijn plekje te maken. De veel geciteerde titel ‘My home is my castle’ onderstreept dit nog eens vet. De aanbieders op de woningmarkt van bestaande en nieuwe woningen beseffen dat nog te weinig. Ze worden belemmerd door hun eigen (voor-) oordeel, die een open benadering van de opborrelende vraag en daarbij behorende innovatie in de weg staat. De bouwwereld is paternalistisch. De deskundigen – architecten, producenten, bouwers – denken te weten wat goed is voor de mens en een begrijpelijke toelichting is niet nodig. Ze vergeten in wezen hun eigen afwegingen bij de keuze van een woning en de aanpassing ervan. Of denken dat hun afweging aan een bovennatuurlijke waarde is ontleend.

Continue reading

Het einde van de spouwmuur?

Auteurs: Doris de Bruijn & Sean Vos

Nederland bouwt haar woningen in baksteen. Een bakstenen buitenblad staat voor de woonconsument gelijk aan traditie en degelijkheid en is daarom al eeuwen populair. De gemetselde muur heeft door de eeuwen heen langzaamaan een ontwikkeling doorgemaakt. Het begon allemaal met de steensmuur. Deze was dik genoeg om de gebouwconstructie te dragen, het ergste regenwater te keren en had voldoende thermische massa om oververhitting in de zomer te voorkomen. De steensmuur werd na verloop van tijd opgevolgd door een dubbele halfsteens muur: de spouwmuur was geboren. Door de muur in twee delen op te splitsen hadden regenwater en optrekkend vocht minder kans om door te dringen tot het interieur, wat het wooncomfort ten goede kwam. Door de spouw te ventileren kon het binnenblad gemakkelijker drogen en door het effect van drukvereffening kon het binnenblad haast onmogelijk nog nat worden. Kortom: een hele verbetering. De volgende stap in de evolutie van de spouwmuur was de toevoeging van isolatie. Een isolatiedeken werd tegen het binnenblad bevestigd met behulp van spouwankers. Het warmteverlies werd hierdoor beperkt, wat wederom het wooncomfort ten goede kwam en bovendien een lagere energierekening opleverde. Door de jaren heen is de dikte van de spouw toegenomen om plaats te bieden aan dikkere isolatie, zodat aan de steeds strenger wordende bouwnormen kon worden voldaan. So far so good…

Continue reading